В ходе строительства подрядчики представляют к оплате акты и другие документы, подтверждающие объемы выполненных работ и их стоимость. Довольно часто эти цифры далеки от действительности, а для подтверждения их подлинности должен проводиться сравнительный анализ фактически выполненных работ и объемов, заявленных в исполнительной документации. Сделать это необходимо еще до проведения экспертизы, во время которой часто возникают споры между заказчиком и исполнителем работ.
Для чего проводится сравнительный анализ
На строительном рынке работают разные компании, включая откровенных мошенников, старающихся завысить объемы выполненных работ с целью получить максимальную прибыль. Опыт проводимых проверок показал, что разница между объемом фактически выполненных и озвученных подрядчиками работ отличается. В некоторых случаях она достигает 50-60%, а это означает, что заказчик несет существенные финансовые потери. Таким образом, главной целью проведения экспертизы исполнительной документации является экономия средств инвесторов и сокращение себестоимости строительства.
Проводить сравнительный анализ фактических и документальных данных необходимо проводить до полного расчета с подрядчиком. В этом случае данные заключения независимого эксперта будут лучшим доказательством того, что подрядчик случайно или умышленно допустил неточности в исполнительной документации. Чаще всего после получения такого заключения исполнитель пересмотрит цифры в документах и представит реальную картину. В случае же, если окончательный расчет был произведен, данные сравнительного анализа станут веским доказательством в суде.
Как определить объем фактически выполненных работ на незавершенном объекте строительства
По разным причинам заказчик строительства часто продает незавершенный объект строительства, нередки также случаи, когда за окончание строительства «долгостроя» берется другой застройщик. Как и в случае с завершенными объектами строительства, в данном случае требуется проведение исполнительной документации на предмет соответствия реальным объемам выполненных работ. Экспертам предстоит провести работу по сбору следующей информации:
◼ данные о произведенной оплате за определенное количество выполненных работ;
◼ фактически выполненный объем работ;
◼ анализ проектно-сметной документации и сравнение ее с исполнительными документами (копии договоров подряда, журналы проведения работ и другие);
◼ определение объемов строительно-монтажных работ, требующих завершения.
Таким образом эксперты, приступая к работе, ставят перед собой целый ряд вопросов. Их интересует, в первую очередь, соответствует ли объем выполненных работ условиям договора подряда, данным из журнала выполненных работ и актов приема работ (К-2, К-3). Сравнительный анализ позволяет определить, на каком конкретно этапе работ обнаружены расхождения. Важно также определить, влияют ли данные отклонения на безопасность объекта и возможна ли его эксплуатация, в принципе. Что касается незавершенных объектов, то анализ позволяет определить, какой объем работ и на какую стоимость был выполнен на конкретную дату и соответствует эта стоимость среднерыночным расценкам.
Как проводится сравнительный анализ
Одним из действенных методов определения разницы между фактическими и документальными показателями является проведение контрольных обмеров. Этому предшествует изучение исполнительной документации и составление специальной ведомости выполненных работ. Эксперты проводят не только обмеры видимых, но и скрытых объектов, ведь большая часть нарушений касается именно невидимой части строительства. Для этого выполняются частичные вскрытия объектов.
После проведения обмеров остается доказать, соответствует ли объем выполненных работ, указанных в исполнительных документах, данным проектной документации и сметы на строительство. Полученные данные вносятся в ведомость, данные из которой в последствии используются при расчете объемов и стоимости фактически выполненных строительно-монтажных работ.
В каких случаях назначается судебная экспертиза
Конфликты между заказчиками и подрядчиками возникают довольно часто, а предметом спора чаще всего является несоответствие объемов работ, выполненных по факту, с цифрами, указанными в исполнительных документах. Проблем обычно не возникает, если непонимание возникло на этапе незавершенного строительства, до полного расчета с подрядчиком. Стороны, как правило, находят точки соприкосновения и решают спорные вопросы до начала судебного разбирательства, но так происходит не всегда.
В случаях, если решить вопрос мирным путем не получается, в конфликт вмешивается суд, а реальным доказательством виновности или невиновности подрядчика являются результаты судебной строительно-технической экспертизы. Она назначается судом и призвана дать ответы на те же вопросы, что и сравнительный анализ фактически выполненных работ и объемов, заявленных в исполнительной документации.