Любое новое строительство, как и реконструкция уже готовых объектов, требуют обязательного согласования в соответствующих органах. Перед началом строительных работ собственник объекта недвижимости обязан собрать пакет исходно-разрешительной документации. Отсутствие документов, необходимых для ведения строительства и реконструкции влечет серьезные штрафные санкции. Сами же объекты незаконного строительства нередко по решению суда демонтируются. Сейчас вы узнаете, какие разрешительные документы помогут избежать подобных неприятностей, и кто должен заниматься их сбором и.
В каких случаях необходимо собирать разрешительную документацию
Документация, позволяющая вести законное строительство или реконструкцию, собирается еще на стадии составления проекта, предпроектного проектирования, перед вводом объекта в эксплуатацию. В любом случае пройти согласование, экспертизу и получить соответствующие разрешения придется при проведении следующих видов работ:
◼ новое строительство;
◼ изменение основных параметров построенного ранее здания, или его реконструкция;
◼ перепланировка с изменением конфигурации инженерных коммуникаций и оборудования;
◼ проведение инженерных изысканий на объекте предполагаемого строительства;
◼ оформление технического задания на проведение проектных работ с последующей разработкой проекта строительства и реконструкции;
◼ прохождение экспертизы;
◼ получение разрешения на предстоящее строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию.
Многие ошибочно считают, что проект строительства и реконструкции – это и есть документ, дающий право на проведение работ. На самом деле, проект, включая входящие в него текстовые и графические материалы, таковым не является, хотя в его основе лежит информация из списка разрешительных документов. Эта информация собирается в полном объеме и передается для проведения необходимых экспертиз и получения разрешений.
Стандартный состав разрешительной документации
Помимо вида предполагаемых работ, состав пакета документов может отличаться от стадии строительства. В обязательном порядке разрешительная документация должна содержать следующую информацию о правах на земельный участок, характеристиках, целевом назначении участка и разрешенных видах землепользования. Включает она также сведения о возможности и способах подключения инженерных коммуникаций, соответствии проекта и готового объекта техническому заданию и нормативным требованиям. Информацию из этого перечня содержат:
◼ Выписка из ЕГРН, свидетельство на право собственности, договор аренды и любой другой документ, подтверждающий право собственности на земельный участок или законность изменения вида разрешенного использования земли.
◼ Технические условия, подтверждающие возможность подключения коммуникаций.
◼ Градостроительный план участка.
◼ В случае, если проект строительства или реконструкции должен проходить экспертизу, необходимо наличие экспертного заключения.
◼ Разрешение на строительство или реконструкцию.
◼ Заключение о соответствии объекта техническому заданию, нормативным актам и требованиям безопасности.
◼ Разрешение на ввод готового объекта в эксплуатацию.
Список документов, представленных выше, является обязательным для получения разрешения на строительство и реконструкцию. В зависимости от ситуации также могут потребоваться и другие документы, список которых стоит уточнять заранее.
Особенности оформления разрешительной документации на разных этапах работ
Сбор и обработка разрешительных документов на строительство и реконструкцию производится на всех стадиях работ. Поэтому отдельно стоит поговорить об этапах сбора документации и особенностях каждого из этих этапов.
Предпроектная подготовка
Работы по сбору необходимой документации, разрешающей строительство или реконструкции, начинаются еще до составления проекта. Особенно важно в этом случае точно составить техническое задание, так как при сдаче объекта в эксплуатацию он будет проверяться, в том числе, на соответствие требованиям ТЗ. Должны учитываться действующие стандарты, а в случае их отсутствия специалисты должны разработать специальные технические условия. На стадии предпроектной подготовки основное внимание уделяется установлению прав собственности, наличию техусловий на подключение коммуникаций, заключений ресурсосодержащих органов, другой важной информации.
Инженерные изыскания
Важным моментом при составлении проекта строительства и реконструкции являются геологические, геодезические и другие инженерные изыскания. В случае проведения исследований почвы составляются экспертные протоколы и заключения, а важным моментом при проведении реконструкции является наличие заключения о состоянии объекта. Все эти сведения впоследствии не только будут использованы проектировщиками, но и учтут при проведении экспертиз и оформлении разрешений на строительство.
Утверждение проекта и начало работ
Важным этапом любого строительства является получение разрешения, чему предшествует получение экспертного заключения. Выдают его только после утверждения готового проекта заказчиком и проведения экспертизы (государственной и негосударственной). Эксперты проверят проект на соответствие техзаданию, нормативным актам и требованиям безопасности, после чего дадут свое заключение. В случае отсутствия претензий со стороны специалистов, заказчик может обращаться в региональный орган стройнадзора за разрешением на строительство.
Строительство и сдача объекта в эксплуатацию
Любой объект недвижимости, согласно существующим нормам, должен иметь технический план, пройти кадастровый учет, а права на него должны быть зарегистрированы в Росреестре. Сделать это можно только при наличии заключения о соответствии (в случае осуществления в ходе проведения работ строительного надзора) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Возможные проблемы при сборе разрешительной документации
Согласование разрешительной документации на строительство и реконструкцию проходят по разным направлениям, при этом задействуются специалисты разных организаций и ведомств. Документы на участок выдаются местными организациями, а выдача техусловий на подключение коммуникаций – прерогатива ресурсосодержащих организаций. Для проведения необходимых экспертиз привлекаются государственные и негосударственные экспертные организации, а специальные технические условия согласуются с МЧС и Министерством строительства. Органы стройнадзора выдают разрешения на строительство, а внешний вид фасада утверждают архитекторы.
Сложности могут возникнуть на любой стадии сбора разрешительной документации. Чаще всего это касается отсутствия документов градостроительного планирования, что усложняет процесс получения документов на участок. Часто строительство или реконструкцию нельзя проводить по причине невозможности смены разрешенного вида использования земельного участка, преградой могут стать и особенности застройки конкретного региона. Среди проблем застройщиков также можно выделить невозможность получения техусловий на подключение коммуникаций, часто объект не может быть введен в эксплуатацию по причине несоответствия проекту. Избежать подобных проблем можно, обратившись к профессионалам в области строительства